添利富
@房财经 胡海波
前不久，国务院常务会议上，再次针对房地产行业，给出了·16字方针：“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”。
这一高层定调，迅速转化为市场行动。
6月20日，龙光集团旗下深圳市龙光控股有限公司，就境内债重组发布了最新版方案，涉及21笔公司债券及资产支持证券。
今年3月份，它就对外披露了境内债重组的初步方案，成为率先提出境内债重组的内资房企之一。
现在，3个月时间过去了，在充分听取投资人和市场反馈的基础上，龙光对原方案各选项进行了全面优化调整，尽可能满足不同类型投资人的诉求，最终形成现有重组方案。
据了解，为体现化解境内债的诚意和决心，龙光特意从境外筹集了5亿元现金，并计划增发5.3亿股股票，专项用于支持境内债的重组。
此外，新的重组方案中，龙光就此前境内债券展期，提供的29项增信资产，按照开发阶段属性重新分门别类，匹配资产属性和不同重组选项，将全部用于本次重组，最大限度盘活增信资产，尽可能满足全体投资人诉求。
自今年来，包括融创、碧桂园、旭辉控股、远洋集团、龙光集团等一众房企，都将境内债重组摆上了日程。
但实际落地中，目前除了融创完成了境内债务重组外，龙光、旭辉等少数几家也进入关键阶段。
倘若此次龙光境内债重组成功，无疑将为整个房地产行业，有效化解系统性风险，树立起标杆作用。
全面优化的重组方案添利富
新版方案中，龙光为债权人提供了5个选项：全额转换特定资产、资产抵债、现金回购、债转股、全额留债。
但每个选项里的关键问题，龙光都进行了大幅度的优化。
在重组过程中，投资人对现金回购的需求较为强烈，希望得到更充分的额度获配。
为此，新方案特意增设了资产出售变现机制。若现金购回需求超过选项上限，龙光将考虑启动指定资产的资产出售，出售所得净资金再次按18%的价格，进行现金购回。
这较原方案，除了购回价格由15%大幅上调至18%，又增加了购回轮次，将让债权人最大化增加获配份额。
还有，在每家房企的境内债重组中，都会遇到一个现实问题——资产抵债的产权，是否清晰、完整。
为此，龙光拿出了省会城市核心地段的写字楼、酒店、住宅、地块等，重新梳理出产权属清晰、完整的资产，以便更多中小投资人可以参与以物抵债选项。
在以物抵债模式下，每100元剩余面值债券可申报35元抵债，包括34元实物资产+1元现金。
同时，为了方便中小投资人，龙光还增设了单一资产信托，投资人可申报34元信托份额+1元现金。这将令中小投资人，以更灵活的方式，参与资产抵债的选项中。
通俗地说，在上述以物抵债模式中，龙光的债权人都能获得现金即时偿付安排。对比同行业资产抵债只有未来收益的做法，更增加了偿付确定性。
在债转股方面，龙光集团拟定向增发5.3亿股股票，转股价为6港元/股。
对第二年末尚未卖出股票的债权人，龙光增加了一项附加权利：若届时60个交易日平均股价低于1.08港元/股添利富，则再向债权人增发当年末未出售定增股票数量的20%。
而在全额留债上，新的方案也将展期时间，从原先的9.5年，缩短至8年，为目前行业中最短时间。
拿出了压箱底资产
在龙光境内债重组方案的5个选项中，除了上述外，最有特点的，还是全额转换特定资产选项。
该选项的核心，简单说就是投资人可将相应债权，全额转换成龙光旗下有稳定现金流的长期经营性优质资产。投资人能够锁定长期经营性资产未来的稳定收益用于信托的偿付，保障程度可以得到充分提升。
此前，融创的重组方案中，并没有涉及此类条款。龙光此举，让它成为行业中唯一一家在重组方案中，提供不减本金且有优质经营性实物资产做保障选项的房企。
具体而言，龙光拟以旗下上海临港商业的相关收益权，设立信托。每100元标的债券剩余面值，可以转换为价值100元的信托份额，无本金削减。
信托设立后，将首先支付获配标的债券面值0.5%金额的头部现金，信托存续期间按照0.15%/年产生信托收益，信托收益于信托到期时一次性支付。
据悉，上海临港商业为即将开业的蓝鲸世界，位于临港滴水湖环湖核心区，是龙光首次以蓝鲸为主题，打造的滨海主题商业地标，定位年轻时尚潮流的购物中心。
它的体量达到了14.4万平米，是未来3年内上海临港唯一一座超10万平米的商业综合体，该项目毗邻亚洲最大的室内滑雪场“上海耀雪冰雪世界”等知名文旅项目，可谓整个上海的新晋网红地标。
蓝鲸世界现有覆盖的人群就超过50万+。它的周边3公里，拥有74个住宅小区，以及13所大学超过15万的大学生。未来10年，可覆盖的人群更是达到了250万以上，可谓潜力无限。
目前，蓝鲸世界的招商工作已进入尾声，进驻品牌超过200个，预计将在今年正式开业。
众所周知，在过去几年房地产持续下行的周期中，凡是扛过来的房企，手中都通过握有优质的经营性资产，持续贡献现金流。
这也让每家房企旗下的旗舰商业项目，成了压箱底的最核心资产。
对龙光集团而言，为了化解债务问题，将如此核心的现金奶牛项目置入重组方案，背后彰显的是为了能促成此次境内债重组，对债权人的最大诚意。
新方案为行业打了样
自2023年整个房地产行业深度调整以来，房企普遍面临困难挑战。当下的市场，仍旧处于调整期，销售端复苏缓慢，房企现金流普遍承压。
因此，诸多房企启动境内债务重组，成了现实之举。如何通过合理的方案，让债权人利益最大化的同时，又能维持企业的日常运营，是所有拟重组境内债房企，共同面对的难题。
相较于3月份的方案，龙光经调整优化后的债券重组方案，充分考虑了不同类型投资人的诉求，除了多元化外，更突出自愿性和公平性原则。
债权人可资助参加一项或多项选项，若未能全额获配某一选项，投资人仍可以继续参与下一个选项的选择，没有任何强制绑定。
5个选项各有侧重，之间力求在时间与收益上进行平衡，投资人可根据自身偏好各取所需。
而这样的方案，也获得了业内人士的认可。
中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为，龙光提高现金回购价格，使投资人能获得更高现金偿付，加速资金回收，且通过资产出售进行多轮现金购回，相比其他企业较低的现金可偿付额度，更具吸引力。
此外，新方案中大幅提高资产抵债的兑换比例，体现了龙光更大的诚意；而结合股价表现，设立股票额外增发机制，在业内较为罕见。
可以说，在自身经营仍然困难的局面下，龙光此次的境内债重组方案，尽最大努力将最大的诚意展示给了投资人。
而一旦龙光境内债重组方案获得通过添利富，一定程度上，将成为未来整个房地产行业提供参考。
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